Que l’on signe un bail commercial ou un bail professionnel avec son propriétaire, aucune loi n’oblige à effectuer en plus la démarche d’enregistrement, le contrat de bail pouvant théoriquement être conclu à l’oral. S’il y a un conflit entre les deux parties, ce bail, même oral, est tout à fait valable juridiquement pour régler les différends. Pourtant, enregistrer son bail auprès du service des impôts ou d’un notaire constitue une protection supplémentaire qui reste vivement recommandée pour le locataire, notamment en cas de litige (mise en vente du bien contre l’avis du locataire, par exemple).
Les avantages d’un bail enregistré
Si toute location doit donner lieu à la signature d’un bail pour contractualiser la relation entre propriétaire et occupant, aucune obligation d’enregistrement supplémentaire n’existe légalement. Et même sans cette démarche, les parties sont tenues de respecter les engagements pour lesquels elles ont signé le document. Mais sans enregistrement, ce contrat s’arrête théoriquement là, et une personne extérieure n’est pas tenue de le respecter en cas de vente par exemple.
Ainsi, l’enregistrement présente l’avantage de rendre le document opposable aux tiers dans n’importe quel contexte litigieux. Dans ce cas de figure, on ne peut plus uniquement se servir du bail pour se retourner contre le propriétaire, mais aussi contre de potentiels acquéreurs ayant racheté les locaux. De plus, l’enregistrement associe le bail à une date officielle, ce qui permet de prouver qu’un éventuel nouveau propriétaire qui acquiert le bien après la date mentionnée ne peut prétendre ignorer ce contrat de bail est doit donc en respecter les conditions.
La date officielle exprimée clairement sur le contrat permet aussi de régler des litiges entre différents locataires d’un même bien dont les intérêts se trouvent en concurrence. La jouissance d’un bien loué étant indivisible, il faut alors prendre en compte l’antériorité de chaque contrat de bail professionnel ou commercial pour départager les différents locataires.
Enregistrer son bail est surtout avantageux pour le locataire. En effet, dans le cas où le bailleur décidait de vendre son local, le nouveau propriétaire reprendrait donc le contrat de bail préexistant et devrait donc se soumettre aux mêmes exigences que son prédécesseur. Car si le bail n’est pas enregistré, le locataire ne pourra contester une éventuelle décision d’expulsion du nouveau propriétaire que s’il parvient à démontrer que ce dernier avait malgré tout connaissance du bail existant. Cette démarche peut être particulièrement difficile à effectuer, surtout dans le cas d’un bail oral.
Comment enregistrer un bail commercial ou professionnel ?
L’enregistrement sous seing privé
La procédure la plus simple pour enregistrer un bail consiste à envoyer trois exemplaires signés du bail au service des impôts dans les quatre mois suivant la conclusion du contrat. Les agents du service public renvoient ensuite des exemplaires cachetés, qui font office de preuve de l’enregistrement. Cette démarche coûte 25 €, prix déterminé par le Code général des impôts.
L’enregistrement par acte notarié
Pour les baux dont la durée dépasse 12 ans (publiés au fichier immobilier) ou pour ceux qui concernent les débits de boissons, l’enregistrement doit obligatoirement être effectué dans le cabinet d’un notaire, et donnera lieu à l’émission d’un acte authentique. Ici, le tarif peut varier en fonction des notaires, mais il est utile de savoir qu’il est généralement calculé sur la base d’un pourcentage du loyer annuel.
Comment savoir s’il est préférable de passer par les impôts ou un notaire quand rien n’oblige légalement à aller jusqu’à la signature de l’acte authentique ? Si l’enregistrement auprès d’un notaire représente un coût plus important que si la procédure avait été faite auprès du centre des impôts, elle permet de se protéger encore davantage en vérifiant la légalité du contrat. N’hésitez donc pas à demander les conseils de professionnels pour louer votre local en toute sérénité, car, même si ce n’est pas indispensable, cela pourrait vous aider à régler d’éventuels futurs litiges entre les deux parties du contrat de bail, même si aucun tiers n’est impliqué.