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Bail commercial : pensez à déterminer l’activité autorisée

posté par Florian Gaiblet sur 15 septembre 2021
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Si vous êtes propriétaire de locaux professionnels, vous allez probablement être amené à signer un bail commercial avec vos locataires. Dans ce cas, n’oubliez surtout pas de préciser quelle sera la nature de l’activité pratiquée, ou sa destination. Cela vous sera utile pour faire valoir vos droits en cas de changement d’activité, par exemple.

Exprimer la destination du local

Tout au long de la durée du bail, le professionnel qui loue s’engage à respecter la ou les destination(s) prévue(s). Dans le cadre d’une clause « tout commerce », vous pouvez exercer l’activité de votre choix. Certaines activités prévues peuvent être listées, et suivies d’une mention « etc. », ce qui signifie que l’occupant peut aussi se lancer sur des activités similaires. De plus, on peut ajouter des « activités incluses », ainsi que des activités accessoires.

Si le locataire ne respecte pas la destination fixée, vous pouvez annuler purement et simplement le bail, ou refuser son renouvellement sans verser d’indemnisation compensatoire.

La déspécialisation pour modifier la destination d’un local professionnel

En cas de déspécialisation partielle, vous pouvez ajouter à votre activité initiale d’autres activités qui sont liées ou complémentaires. En revanche, si vous souhaitez transformer complètement le fonds, cela est possible, mais on parle dans ce cas d’une déspécialisation plénière.

Bien évidemment, l’activité doit être compatible avec l’ensemble immobilier et ses caractéristiques. La déspécialisation implique de demander une autorisation au bailleur, par l’intermédiaire d’un acte extrajudiciaire. En absence de réponse dans un délai de trois mois, on considère que le propriétaire valide la requête.

En revanche, si le bailleur refuse, il doit justifier sa décision et montrer dans quelle mesure une ou plusieurs condition(s) de la déspécialisation n’est / ne sont pas respecté(e)s. Le locataire peut ensuite saisir le tribunal, et ce dernier est en mesure d’accepter ou non une transformation des fonds, au regard du Code de commerce.

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