Chercher
nous avons trouvé 0 résultats
Vos résultats de recherche

Comment établir un budget pour la location d’un local commercial ?

posté par Florian Gaiblet sur 26 février 2020
| 0

Pour les TPE, le loyer commercial, montant du chaque mois par le locataire au bailleur, est le principal déterminant de leur degré de rentabilité. En effet, il représente la part la plus conséquente des charges fixes pour ce type de structure. Il est donc important de bien cerner les éléments qui vont influer sur son montant. Un d’entre eux est la valeur locative, représentant le revenu que pourrait rapporter un logement chaque année s’il était mis en location. Comment est-elle calculée ? Correspond-elle toujours au loyer ? Dans cet article, nous verrons les éléments à prendre en compte dans le calcul du loyer et de la valeur locative.

Première étape : fixer la valeur locative

Au préalable, il faut savoir que le montant du loyer n’est pas réglementé dans le cadre d’un bail commercial. Il provient d’un commun accord entre le bailleur et le locataire qui essaient de le fixer tout en correspondant au plus près à une certaine réalité économique locale. Cette estimation se fait en fonction de l’emplacement du local, de l’activité du preneur, de la disposition de la façade, de la commune, du département, et bien d’autres critères. Toutefois, le calcul du montant du loyer doit impérativement être basé sur la valeur locative du bien commercial, qu’il convient donc de calculer au préalable.

La valeur locative d’un bien immobilier professionnel (VLP) n’est plus calculée selon les règles cadastrales. Elle est désormais calculée en fonction de l’état réel et représentatif du marché locatif, selon une grille tarifaire reprenant 3 éléments essentiels :

  • La surface pondérée du local, arrondie au m2 inférieur
  • Tarif au m2 déterminé par la catégorie du local à évaluer (en fonction de l’activité principal exercé dans le local)
  • Coefficient de localisation, qui tient compte de la situation géographique du local

Deuxième étape : estimation du loyer

Maintenant que nous avons fixé le montant de la valeur locative (VLP), employons-nous à comprendre comment estimer le loyer. Est-il égal à la VLP ? Cela dépendra des charges que supportera le locataire. En effet, s’il doit supporter l’ensemble des charges, il devra généralement payer un loyer inférieur. Au contraire, s’il a peu de charges, son loyer sera proche de la VLP et pourra même la dépasser, en fonction du dynamisme commercial de l’emplacement du local.

Il existe d’autres éléments à prendre en compte pour obtenir une meilleure estimation du montant de son loyer. Par exemple, il y a la rentabilité commerciale. En effet, la question se pose : comment trouver le loyer qui maximise la rentabilité commerciale ? Pour y parvenir, il existe un ratio : loyer/chiffre d’affaire. On estime que pour les activités suivantes, ils ne doivent pas dépasser :

  • 8 à 9% pour un commerce
  • 5 à 6% pour les métiers de la restauration
  • 4 à 5% pour les boulangeries
  • 10 à 20% de la recette d’hébergement hors petits déjeuner, suivant la catégorie de l’hôtel

Evolution du loyer

Le montant du loyer initial peut être amener à évoluer au cours du temps selon deux modes de révisions potentiels : la révision par la valeur locative (tous les 3 ans) et la révision par l’indexation (annuelle ou trimestrielle) qui est l’option utilisée majoritairement.

Vous êtes à la recherche de locaux commerciaux à Paris ? N’hésitez pas à contacter notre agence spécialisée dans l’immobilier commercial. Notre équipe vous accompagnera dans la recherche de votre bien et saura vous conseiller sur l’enregistrement de votre bail commercial ou professionnel.

Laisser une réponse

Votre adresse email ne sera pas publiée.

Comparer les annonces