Bail commercial et travaux soulève une question essentielle pour toute entreprise locataire : qui paie quoi ? La répartition des obligations peut varier selon la loi, mais surtout selon les clauses prévues dans le bail commercial. Une mauvaise compréhension de ces règles peut entraîner des conflits coûteux.
Entretien courant ou grosses réparations ?
Dans un premier temps, il existe une distinction fondamentale entre l’entretien courant et les grosses réparations.
Par principe, le locataire prend en charge l’entretien quotidien et les petites réparations nécessaires pour maintenir le local en bon état (réparation d’un robinet qui fuit, la remise en état d’une vitre ou la peinture des murs).
À l’inverse, les grosses réparations qui concernent la structure du bâtiment (toiture, murs porteurs, fondations) sont traditionnellement à la charge du bailleur. L’article 606 du Code civil définit ces travaux lourds, et leur prise en charge par le propriétaire vise à garantir la solidité et la sécurité du local.
Les clauses du bail commercial dictent les règles
Cependant, la loi a évolué. Depuis la loi Pinel de 2014, les règles de répartition des charges, travaux et réparations sont devenues plus strictes. Un inventaire précis et limitatif des travaux imputables au locataire doit désormais figurer dans le bail commercial, ce qui limite la liberté contractuelle des parties et protège le locataire contre des clauses abusives.
Outre la répartition légale, le contrat de bail commercial pour les travaux joue un rôle décisif. Des clauses spécifiques peuvent déroger aux règles de droit commun. Par exemple, un bail peut préciser que certains travaux, normalement à la charge du bailleur, pourront être supportés par le locataire, à condition que ces clauses soient clairement rédigées et acceptées.
En matière de mise aux normes (accessibilité, sécurité incendie, etc.), la répartition peut être plus floue. En l’absence de clause explicite, le bailleur supporte ces travaux, mais ils peuvent être confiés au locataire, si le bail le prévoit expressément, selon la nature et l’importance des travaux.
D’une manière générale, pour éviter les litiges liés au bail commercial et travaux, il est fortement conseillé de négocier et de lire attentivement les clauses de répartition avant la signature : une communication transparente, entre bailleur et locataire, demeure un facteur clé, pour une bonne gestion des travaux et une relation contractuelle saine.