À la fin de chaque période triennale, le locataire et le propriétaire peuvent mettre un terme au bail commercial. En dehors de ces périodes, cette opération est soumise à des conditions spécifiques, à moins de le faire d’un commun accord. Dans tous les cas, la personne, à l’initiative de la démarche, doit envoyer une lettre de résiliation du bail commercial.
La lettre de résiliation du bail commercial par le locataire
Le locataire n’est pas tenu de justifier ses motifs dans la lettre de résiliation du bail commercial, si le terme intervient à l’expiration de la période triennale (3, 6 ou 9 ans). Il doit impérativement respecter un délai de préavis d’au moins 6 mois, au risque de reporter les effets du congé à la prochaine triennale.
En dehors de ces périodes, le locataire peut résilier son contrat dans ces situations :
- Il est admis à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité. Notez qu’il doit avoir le statut de commerçant, de gérant majoritaire depuis au moins 2 ans, de la SARL titulaire du bail ou d’associé unique d’une EURL ;
- Le bailleur ne respecte pas les obligations du bail ;
- Ses héritiers peuvent résilier le bail, en cas de décès du locataire ;
- Un commun accord avec le bailleur.
La lettre de résiliation du bail commercial par le bailleur
En tenant compte des 6 mois de préavis, avant la fin d’une période triennale, le bailleur doit envoyer la lettre de résiliation du bail commercial, en justifiant son motif parmi ceux visés par l’article L.145-4 du Code du commerce (démolition de l’immeuble, travaux…).
En dehors de ces périodes, il peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire, en cas de faute du locataire (absence d’assurance, d’exploitation du commerce, de non-paiement…).
Il peut aussi faire valoir la clause résolutoire du bail, en cas de manquement du locataire aux obligations contractuelles. Cette procédure suppose l’envoi d’une mise en demeure, offrant un délai de mise en conformité avec le bail. Une fois celui-ci expiré, cela donne droit, soit à la continuité du bail, si le locataire a exécuté ce qui lui a été demandé, soit à la résiliation automatique du bail.
D’une manière générale, qu’elle soit rédigée par le bailleur ou le locataire, la lettre de résiliation du bail commercial doit être envoyée, avec accusé de réception. Notez qu’elle peut être envoyée, de manière classique ou par voie électronique : cela a la même valeur juridique !