Régie par les articles L. 145-47 et L. 145-48 du Code doc Commerce, la déspécialisation du bail commercial est une procédure qui permet au locataire d’un local commercial de modifier ou d’élargir son activité par rapport à celle prévue dans la clause de destination du bail. Présentation des deux types de déspécialisation possible.
La déspécialisation du bail commercial partielle (ou restreinte)
La déspécialisation du bail commercial partielle permet au locataire d’ajouter des activités connexes ou complémentaires à celles déjà autorisées dans le bail. Par exemple, un coiffeur peut ajouter la vente de produits capillaires, un restaurant, vendre des plats à emporter ou encore un libraire, vendre aussi des fournitures de bureau.
Pour cela, le locataire doit informer le bailleur par lettre recommandée, avec avis de réception, en indiquant les nouvelles activités envisagées. Ce dernier dispose de deux mois pour contester ce projet, mais ne peut qu’invoquer l’absence de caractère connexe ou complémentaire. Notez que ce caractère n’est pas réellement défini dans les textes et que cela relève de l’appréciation souveraine des juges, en cas de litige et de saisie du tribunal judiciaire.
La déspécialisation plénière (ou majeure)
La déspécialisation du bail commercial plénière permet, quant à elle, de changer totalement d’activité, en exerçant une activité sans lien avec celle initialement prévue. Par exemple, un locataire peut ainsi, arbitrairement, passer d’un magasin de vêtements à un café, transformer une boulangerie en commerce de téléphonie ou encore, passer d’un salon de coiffure à une agence immobilière.
Pour cela, le locataire doit demander l’autorisation du bailleur, par lettre recommandée ou acte d’huissier), sous réserve de respecter les conditions requises. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre. Toute absence de réponse vaut acceptation et un refus doit impérativement être motivé.
Notez qu’une déspécialisation du bail commercial entraîne des conséquences : le loyer peut être révisé, lors de la déspécialisation plénière, le locataire doit respecter la réglementation liée à sa nouvelle activité (hygiène, sécurité, autorisations), les copropriétaires ou le règlement de copropriété peuvent aussi imposer des limites…
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